15.10.2012

Технологии рынка: Сделайте нам красиво

То, что делают московские застройщики вкупе с архитекторами, определит облик города лет на 100. И все большую роль в этом тандеме играют девелоперы.

Архитекторы стали более склонны к компромиссам с девелоперами, нежели до кризиса. Риэлторов, которые продают квартиры в так называемых элитных домах, это настораживает. Агенты уже теряют комиссионные из-за подешевевшего за прошедшие несколько лет de luxe: физически он крепок, но морально в глазах искушенных клиентов устарел.

Мастерские компромиссов

Человек, находящийся в поиске квартиры, опирается не только на свой бюджет, но и на эмоции, свидетельствует Александра Синилова, руководитель отдела проектного консалтинга IntermarkSavills (компания работает в сегменте дорогого жилья): «Чем более позитивные эмоции вызывают дом, его окружение, внутреннее оформление, тем больше вероятность, что клиент купит квартиру». Поэтому, уверена она, архитектура дома должна не только быть красивой («Это достаточно условный и субъективный термин»), но и гармонировать с окружающей средой. «Когда дом создает единое целое с окружением, каким бы необычным он ни был, он будет красивым для покупателя», — отмечает консультант.

Но участников рынка недвижимости, забывающих о гармонии, понять можно: проектов в столице сейчас немного, и из принципов служения «пользе, прочности, красоте» всеми сторонами часто выбирается один — выгода. «Согласования и переговоры по поводу труда [архитектора], сроков и средств, выделяемых на проектирование порой совершенно уникальных объектов, — сплошной армрестлинг, — жаловался “Ведомостям” Павел Андреев, руководитель мастерской № 14 “Моспроект-2” им. М. В. Посохина. — Будто мы для себя стараемся, доказывая, что наш профессионализм, знания и интеллект не только формируют жизненную среду, но и являются основой для ценообразования, создания прибавочной стоимости на рынке недвижимости».

«В наше время исключительной коммерциализации крайне мало у кого есть возможность просто творить, — признает Дарья Сибирякова, главный архитектор проекта “Око” Capital Group. — Сегодня ни одно архитектурное бюро не может себе позволить работать в стол, без конкретного заказчика, так как это требует серьезных профессиональных, временных и финансовых затрат. Пожалуй, на это готовы только студенты в рамках учебного процесса». «Приметой сегодняшнего времени является способность проектировщика максимально учитывать пожелания заказчика, — добавляет Алексей Нестеров, главный архитектор девелоперской компании “Сити — XXI век”. — Возможными ограничениями служат нормативные документы и сумма выделяемых средств. Повсеместно применяется практика многовариантности архитектурных решений».

Однако нынешняя толерантность архитектора к заказчику может завтра обернуться упущенной выгодой: в кризис в первую очередь встают продажи в некачественных домах.

Доплата за имя

За пару десятков лет рынок дорогого жилья в Москве прошел долгий путь. От расселенных и наспех реконструированных в 90-х гг. прошлого века старых построек он перешел к псевдо-элитным помпезным домам, часто не только некрасивым снаружи, но и неудобным внутри; а затем, в нулевых, воззвал к качеству и получил особняки, уже ставшие памятниками современной архитектуре. Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate, благодарит талант Сергея Скуратова, Юрия Григоряна, Сергея Чобана, Илья Уткина, Андрея Савина: они спроектировали жилые комплексы Москвы, стоимость 1 кв. м в которых даже сейчас начинается с отметки $35000 и доходит до $55000. К их числу он относит «Бутиковский,5»; Cooper House; «Молочный,1»; «Гранатный,6»; «Большой Левшинский, 11» («Дворянское гнездо»); «Малый Левшинский,5» («Стольник»). Для сравнения: средняя цена в современных домах в центре Москвы — чуть более $20000. «Таким образом, — подытоживает Попов, — наценка за имя архитектора составляет не менее 25%». Известное имя, по его словам, также является синонимом качества. Если во время кризиса квартиры во многих клубных домах Остоженки просели в цене до 30% и более процентов, то предложения в указанных «именитых» домах подешевели «всего» на 10-15%. «Более того, многие годы на рынке вообще не было вторичных продаж в этих клубных домах», — утверждает риэлтор.

К сожалению, даже в Москве единицы архитектурных мастерских, выдающих от раза к разу уникальные качественные проекты, делится наболевшим Дмитрий Отяковский, директор по маркетингу и развитию ГК «Пионер». В условиях такого «дефицита», говорит он, приходится обращаться к иностранцам. Но их проект все равно должны доработать российские архитекторы, «чтобы привести его в соответствие с требованиями инстанций, выдающих разрешение на строительство». Подобная многоступенчатость «значительно повышает временные и денежные затраты на проект», жалуется он.

При разработке дорогого проекта, говорит Алена Бригаднова, директор агентства Finch, выбирают из талантливых, но умеющих и могущих получать согласования: «Ничего у нас не стоит гений сэра Нормана Фостера, если он не может провести согласования своих замечательных проектов по всем коридорам московских властей». И часто итогом работы тандема, в котором один творит, второй согласовывает, становится изменение звездной идеи до невозможности «или заказчик сдается и нанимает отечественного “пророка”, так как неотечественного никто не может согласовать», — резюмирует Бригаднова.

«Пока наши девелоперы охотнее сотрудничают с российскими архитекторами и дизайнерами — они более сговорчивы, понимают специфику рынка и местный менталитет», — рассказывает Попов. Зарубежные звезды архитектуры, вспоминает он, не раз заявляли о планах «сотворить что-то на столичной земле», но пока их проекты так и остались на бумаге. Нередкими стали и случаи, когда будущий облик постройки разрабатывается московскими архитекторами, а чертежи и техническая документация передаются субподрядчикам на Украине, в Белоруссии, Казахстане. Это удешевляет процесс, но в этом случае страдает оперативность работы.

Основная сложность в работе с архитекторами заключается в постоянном поиске компромисса между формой и функцией, считает Энвер Кузьмин, генеральный директор компании «РеставрацияН». «Любой хороший застройщик пытается получить не столько максимальный выход полезных площадей (хотя и это тоже), сколько максимально качественные и функциональные метры, — говорит он. — А большинство архитекторов пытается самореализоваться и сделать максимально необычный проект, заявив о себе». Поэтому его компания выбирает архитекторов не столько по их популярности, сколько «комплексно», чуть ли не в первую очередь обращая внимание на «умение выпускать качественные чертежи в оговоренные сроки».

«Полностью довериться архитектору решится не каждый застройщик, — объясняет осторожность денежных мешков Синилова. — Некоторые архитекторы стремятся сделать себе памятник за счет инвестора». «Хорошая, качественная архитектура по определению не может стоить дешево», — возражает архитектор Нестеров. Хотя, на его взгляд, звездная фамилия зодчего уже перестала приносить былые дивиденды: «Заказчику есть из кого выбрать, а громкое имя архитектора — не гарантия положительного результата».

Чем ниже класс объекта и дешевле цена его реализации, тем больше функциональность и экономность преобладают над внешней красотой и изюминками здания, дополняет коллег Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер». Но проектировщики сейчас знают, что востребовано на рынке, поэтому основной задачей девелопера становится устранение слабых мест и оптимизация планировок и себестоимости проекта. «Конечно, архитекторы, как авторы проекта, не всегда конструктивно относятся к предложениям по его корректировке, но в большинстве случаев компромисс находится довольно просто», — уверяет он.

Этапы выбора

Мода на архитекторов, как и любая мода, рождается из положительного опыта, говорит Отяковский. Удачно реализованный проект создает репутацию архитектурного бюро, перед которым стоит задача не разочаровать клиентов: ни старых, которых хорошо бы сохранить, ни новых, которых необходимо приобрести.

Александра Синилова выделяет три направления выбора архбюро: по итогам официального тендера, путем приглашения брендового мастера (российского или международного) под уникальный проект либо по рекомендации или личным симпатиям.

Но разработка проекта всегда начинается с задания девелопера. Который, как правило, прописывает все, начиная от количества и назначения помещений и заканчивая внешним видом прилегающей территории. Это все равно что предложить кутюрье сделать форму для солдат по жестко утвержденному образцу. Творчество можно проявить разве что в подкладке. «Свобода архитектора ограничивается закономерностями, продиктованными рынком», — признает Отяковский. По его словам, когда «встречаются» творческие задумки архитектора и коммерческий интерес девелопера, приходится жертвовать архитектурными излишествами, нерентабельными с точки зрения строительства и дальнейшей эксплуатации здания. «Перекос в сторону красоты сделает дом трудноокупаемым, а коммерческий интерес, поставленный во главу угла, в конце концов сведет проект к зданию с узенькими коридорчиками и 1-комнатными квартирами, которые продаются лучше всего. Комфортное жилье — баланс творчества и рационального подхода», — говорит Отяковский.

«Разброс цен на услуги проектировщика большой, все зависит от сложности и масштаба объекта. Цена индивидуального проекта монолитного жилого объекта в Москве колеблется от 3000 до 3500 руб. за 1 кв. м, — делится Отяковский. — Это не самый дешевый вариант, но зато можно быть спокойным за качество выполняемых работ».

Ни одним из компонентов архитектуры (польза, прочность, красота) нельзя жертвовать даже в угоду другим составляющим, возражает архитектор Сибирякова. Профессиональная ответственность подразумевает эффективное и экономически грамотное использование площадей, как и совершенство внешних и внутренних форм. «Архитектура только тогда становится архитектурой, когда все компоненты проекта жестко увязаны и решены», — категорична она.

«Современное градостроительство, к сожалению, ничего нового, кроме примитивно организованных спальных районов, не дало», — сожалеет архитектор Андреев. Нам, говорит он, предлагается образ жизни робота и мы уже не в состоянии оценить ущербность этого стиля жизни, «поэтому и города такие создаем». «Нам “маркетологи” заказывают жилой район и говорят: вот нужна такая-то квартирография, а тут будут офисы. Страшно подумать, до чего мы дошли, кто программирует нашу жизнь», — рассуждает архитектор.

Между красотой и деньгами

В вечный, похоже, спор между девелоперами и архитекторами все активнее ввязываются консультанты и риэлторы. Они, как конечные продавцы архпродукта, не менее инвесторов заинтересованы в его удачной реализации. Консультантов слушают, уверяет Бригаднова. Но она считает, что привычная практика написания ими «скучнейших отчетов» уже стала порочной. Архитекторам надо рассказывать, каким клиентам агенты будут продавать квартиры в спроектированных домах. «Я не пишу рекомендации, что спальни должны быть не менее 20 кв. м. Я говорю, как наши потенциальные покупатели живут, сколько тратят, из каких квартир переезжают, что ищут в домах», — откровенничает Бригаднова. «Архитектор — творческая личность, риэлтор больше сдерживает полет его мысли, чем вдохновляет. Но без этих ограничений многие из архитекторов, при всем моем колоссальном уважении, проектировали бы памятники себе, а не квартиру для коммерческой реализации. Это нормально — все рассматривать через призму своих привычек. Но клиенты не всегда живут так, как наши архитекторы, к счастью для первых».

Риэлтор поделилась несколькими историями из опыта работы над дорогостоящими проектами. Например, «Гранатный, 6». Когда он задумывался (а это был 2007 год), рынок чувствовал колоссальную потребность в огромных квартирах на одном этаже. Клиентам агентств, торгующих элиткой, нужны были просторы. Они переезжали в столицу из загородных домов и не могли разместить свою семью в «тесных» городских 200 кв. м. Первоначально проект предусматривал просторные квартиры, головокружительные объемы, нескончаемые варианты планировок, сервисные лифты для обслуживающего персонала. Все, что можно назвать особняком в городе. Но с началом кризиса риэлторы поняли, что клиенты уже не готовы вкладывать большие деньги в бетон. Квартиры благодаря продуманному расположению окон без потери качества поделили пополам. «Самый дорогой дом Москвы состоялся», — резюмирует Бригаднова.

В кризис, по ее словам, была проведена и работа по адаптации планировочных решений «Итальянского квартала». Проект был создан в 2005 г. и к моменту открытия продаж требовал изменений. Снова было принято решение — уменьшать площади квартир. «Клиент стал более прижимистым, средняя цена сделки на рынке упала на 20-30%», — объясняет Бригаднова. Архитекторы (а к работе были приглашены проектировщики из Германии) предложили просто сузить дом. «Уменьшение расстояния между стенами привело к уменьшению площади квартир и повысило их ликвидность», — рассказывает риэлтор. Планировки самих квартир также были пересмотрены «в сторону уменьшения площади», из проекта ушли двухуровневые квартиры. Это привело к тому, что общее количество квартир немного увеличилось, но для проекта, уверяет Бригаднова, это «совершенно не критично». Увеличилась площадь дворов, коммерческие площади были собраны в отдельно стоящий корпус.

С надеждой на Творца

Надежда Кот, глава по продажам в России Moscow Sotheby’s International Realty:

— Архитектура — это не линии и не завитки. Это не тренды и не балясины на фасаде. Это самое что ни есть зеркальное отражение мироощущения. Можно построить дом-костер, и все равно найдется пара десятков тех, кто готов на нем «сгореть». А можно наваять тонны стекла и ловить солнечных зайчиков, боясь подойти к краю оконной ленты. А еще можно штамповать коробчонки для лягушат, полагая, что именно так ты даешь электорату иллюзию жизни. Настоящая архитектура — это всего лишь слабая попытка повторить линию Творца. Современная архитектура — это олимпиада. Каждый, кому выпал шанс, способен на маленьком участке и реализовать чью-то мечту, и нажить себе врагов, и вытянуть конек на 50 см выше дозволенного. Современная архитектура — часто вызов, желание оставить след, оправдать затраты тех, кто позволил тебе творить или штамповать. Порой достаточно просто выделиться, чтобы маркетологи смогли превратить вылепленный дом в звон монет.

«Москва делает людей несчастными»

Пьер Карло Бонтемпи возглавляет архитектурную мастерскую Pier Carlo Bontempi. Студия специализируется на проектах в традиционной манере. Также участвует в проектах по реконструкции, городском планировании. Изучал архитектуру в Университете Флоренции. Преп

Одни коллеги называют его врачом, другие — сумасшедшим. Сейчас архитектору в Европе признаться, что работаешь в классическом стиле, — все равно что расписаться в собственном безумии. Впрочем, итальянский архитектор Пьер Карло Бонтемпи уверен, что, напротив, это современная архитектура совершает самоубийство.

— Вы говорили, что города могут сделать людей счастливыми и несчастными. Москва за последние 20 лет превратилась в город, который не делает человека счастливым.

— Глубоко несчастным! И это сразу видно, хотя я и приехал в первый раз. Отсутствует общий городской план, здания расположены по случайному признаку. Что касается их размеров — они совершенно непропорциональны. Я считаю, что комфортное здание для человека — это то, в котором он может пешком подняться на последний этаж.

— И сколько это этажей?

— В мегаполисах, конечно, большая плотность населения. Но даже пять этажей — уже много, а семь — последний предел. Выше могут быть только какие-то символичные сооружения, например колокольня.

— В Москве есть места, которые вам понравились?

— Да, есть некоторые части Москвы, где еще считывается городской план, который сохраняет элементы классики. Поделюсь одним мнением, которое русским, возможно, не понравится. Я видел знаменитые высотки Москвы. Как архитектор я не согласен с этими зданиями, хотя с урбанистической точки зрения они хорошо расположены. В городе они создают зрительные оси ориентирования. Но комфортный город — когда человек не чувствует себя потерянным. А как в Москве?

— Разве не во всех мегаполисах похожая ситуация?

— Мегаполис — это совокупность нескольких городов. Когда достигается определенный уровень его развития, он должен стать полицентричным. Если большой мегаполис состоит из таких центров, то ощущение потерянности не возникает. Например, таков был Рим до 1940 г., Лондон до 80-х гг. прошлого века. А с 1980-х гг. началось большое разрушение Лондона и продолжается до сих пор. Последний камень был добавлен, к сожалению, итальянским архитектором Ренцо Пьяно. Он строит небоскреб более 300 м высотой (проект «Башня Лондонского моста», самый высокий небоскреб в Европе. — «Ведомости»), который разрушает всю иерархию исторического центра столицы Великобритании. Но его называют небоскребом, комфортным для человека. Я считаю, что сама цифра 300 м уже против человеческой природы.

— Вы говорили, что итальянская архитектура совершила самоубийство. Почему?

— Что такое самоубийство? Когда человек отказывается от своей личности, от своей идентификации. У современной итальянской архитектуры нет своего лица. Если вы поедете в центр Флоренции, вы сразу поймете, что вы в Италии. Если окажетесь на окраине той же Флоренции, это может быть любая периферия по стилю: норвежская, испанская, московская. Некрасивость сегодня насаждается во всех странах мира, к сожалению.

— Возможно, унификация жилья — это неизбежный процесс? Его надо много, быстро, дешево.

— Я не согласен. Человеку всегда надо было быстро и максимально дешево закрыть свою голову крышей. Спрос на жилье всегда существовал. И этот факт не может оправдывать некрасивость. Здания из стекла и бетона, наводнившие мир, на мой взгляд, ужасны. Вы думаете, что они так уж быстро строятся? И так уж дешевы? За 2000 лет строительный цикл не поменялся. Римляне строили за два года, и мы строим за два года. Как это было 2000 лет назад, так и осталось. Стоимость красивой архитектуры и некрасивой одинаковая.

Например, здание Национального центра искусств им. Жоржа Помпиду в Париже (архитектор — Ренцо Пьяно). Он был открыт в 1977 г., 22 года спустя на его реставрацию пришлось потратить сумму, в 5-6 раз превышающую стоимость строительства. А римский Пантеон был сооружен 2000 лет назад и ни разу на реконструкцию не закрывался.

— Ваши проекты бюджетные?

— Это моя позиция. Я стараюсь строить довольно дешевое жилье, но чтобы оно было красивым. Мой выбор в пользу традиционной архитектуры связан не с вопросами стиля, а скорее с улучшением качества жизни. Друзья-архитекторы часто называют меня врачом, потому что я стараюсь вернуть в архитектуру традиционализм. Моя главная задача — создать объект красивый не столько эстетически, сколько культурно-этически, такой, в котором человеку было бы приятно жить.

В Лондоне я встречался с известным британским архитектором Джоном Симпсоном. Он сейчас строит клинику, спонсор попросил его придерживаться классической традиции. Потому что наше сердце гораздо быстрее идет на поправку в классическом госпитале, чем в модернистском.

— В Москве дома в классическом стиле заказывают и покупают в основном богатые люди. Кто ваши покупатели?

— Пока в моей профессиональной карьере не было богатых заказчиков. Покупатели в этих проектах — обычные люди.

— С тем, как сейчас застроены города, в частности Москва, можно что-то сделать?

— Я занимаюсь еще преподавательской деятельностью и своим студентам говорю: самый лучший способ исправить — снести и перестроить. В некоторых случаях это возможно. И даже выгоднее, чем реконструировать. Как в хирургии, порой можно сделать операцию и что-то исправить, порой — уже нет.