13.04.2012

Парк американской культуры

Американская Universal приводит в Россию свои всемирно известные парки развлечений. Строительством "Галактики Парк", на территории которой разместятся Universal Studios Moscow, одноименный аквапарк и торгово-развлекательная зона Universal City Walk, займутся структуры предпринимателя Саит-Салама Гуцериева. Они обещают инвестировать в проект $2,8 млрд, но эксперты считают, что на строительство может потребоваться почти в три раза больше — до $11 млрд.

Строительством парка развлечений займется ЗАО "Русинком", среди владельцев которого группа "Бин", рассказал вчера Саит-Салам Гуцериев. Переговоры с Universal, для которой это первый подобный парк в Европе, начались в 2010 году, говорит предприниматель, добавляя, что аналогичный проект обсуждался с Disney, но сотрудничество не сложилось.

Парк планируется разместить на участке площадью 22 га на пересечении МКАД и Варшавского шоссе. Строительство должно начаться в конце 2014 года, открытие парка запланировано на 2018 год. Стоимость проекта оценивается в $2,8 млрд, инвестиции непосредственно в тематический парк — в $500 млн, уточнил господин Гуцериев. Финансировать проект предприниматель намерен за счет кредитов банков, с "которыми сложились партнерские отношения". Сбербанк, например, поясняет Саит-Салам Гуцериев.

Проект с господином Гуцериевым станет первым для Universal в Европе, напоминает президент по развитию бизнеса Universal Studios Майкл Силвер. Сейчас у компании четыре тематических парка — в Орландо, Голливуде, Сингапуре и Осаке. Московский парк будет повторять концепцию остальных парков Universal. На его территории разместятся Universal Studios Moscow (150 тыс. кв. м), одноименный аквапарк (20 тыс. кв. м) и торгово-развлекательная зона Universal City Walk. Развлечения Universal в России будут самыми дешевыми в мире — дневной входной билет будет стоить около 1 тыс. руб. ($34). Дороже всего стоит посещение тематического парка в Орландо — там билет обойдется в $85. В Осаке, Голливуде и Сингапуре вход стоит $79, $77 и $54 соответственно. Расчетная пропускная способность парка в Москве — 5 млн человек в год (подробнее о других проектах см. справку на стр. 11).

Кроме того, в "Галактике Парк" планируется построить спортивно-концертную арену на 20 тыс. зрителей (ею будет управлять компания Anschutz Entertaiment Group), торговые и социальные объекты, два административно-деловых здания, две гостиницы на 1100 номеров, выставочные и конференц-залы. Там же будет зона рекреации, музыкальный театр, кинозалы, зимний сад, фудкорт и четырехуровневая подземная парковка на 10 тыс. машино-мест. Общая площадь застройки составит около 650-700 тыс. кв. м.

Несмотря на средний показатель посещаемости, самую большую выручку приносит парк в Орландо — $1 млрд в год. В Японии этот показатель составляет $900 млн. По оценкам Саит-Салама Гуцериева, проект окупится через 14-16 лет. Средняя ожидаемая окупаемость инвестиций в коммерческую недвижимость сейчас составляет 6-8 лет, отмечает директор департамента оценки и консалтинга Colliers International Татьяна Тикова.

Проект "Галактика Парк" не первый в России, касающийся строительства тематического парка развлечений. Такая же идея была у южнокорейской Lotte Group. Весной прошлого года, компания вернулась к планам по строительству комплекса недвижимости, гольф-поля, отеля и зоны аттракционов, инвестиции в которые оценивались до $400 млн. Тогда Lotte выполнила для мэрии проект планировки всесезонного гольф-клуба и гостиницы на 150 номеров в Мневниках. Речь шла об участке земли площадью 3-4 га, на котором в то время планировалось строить "Парк чудес", курируемый скульптором Зурабом Церетели. Позже Lotte объявила, что приостанавливает проект из-за кризиса.

Окончательное решение по "Галактике Парк" будет принимать мэрия — проект еще не прошел Градостроительную земельную комиссию. По словам господина Гуцериева, существует предпроектная концепция, с которой инвесторы в ближайшее время выйдут к столичным властям с просьбой поддержать проект.

Принимая решение о начале строительства, город учитывает состояние дорог района — улучшение транспортной инфраструктуры, один из приоритетов градостроительной политики Москвы. Строительство крупных объектов осложняет движение машин. На Варшавском шоссе уже идет реконструкция и ведется строительство вылетной магистрали (стоимость проекта на конкурсе по выбору подрядчика составляла 10 млрд руб., или $345 млн).

"Место для строительства парка развлечений — это крупные спальные районы, соответственно, большой автотранспорт, включая общественный. Неизбежно потребуется строительство новых развязок",— отмечает руководитель сметно-аналитического направления департамента технического консультирования "НЭО Центра" Елена Самсонова. Господин Гуцериев оценивает расходы на транспортное строительство на уровне $110 млн.

По мнению директора департамента оценки и консалтинга Colliers International Татьяны Тиковой, стоимость строительства аттракционов гораздо выше, чем обычных аквапарков, которые, в свою очередь, обходятся в $3 тыс. за 1 кв. м (обычный торговый центр в два-три этажа стоит $1,5 тыс. за 1 кв. м). В "НЭО Центре" инвестиции в "Галактику Парк" оценивают в $11 млрд к моменту начала строительства при этажности объектов на уровне пяти этажей. "На начальном этапе реализации проекта часто занижают объем капитальных затрат — для привлечения соинвесторов",— отмечает госпожа Самсонова.

Для банков выдача инвестиционных кредитов под такие проекты и имя бизнесмена — стандартная практика. "Как только объект будет сдан и начнет приносить прибыль, кредиты обычно рефинансируют, ставки по ним снижают",— отмечает директор департамента финансовых рынков и инвестиций Praedium Oncor International Светлана Кара.