03.08.2009
Сезон затишья
За 1 полугодие 2009 года объемы жилищного строительства в республике снизились на 24,5%. Как считают основные игроки рынка недвижимости, положительная динамика возможна лишь при значительном притоке финансовых ресурсов.
Изначально план республиканской целевой программы «Жилище» предусматривал, что к концу 2009 года в Удмуртии будет введено 520 тысяч кв. м жилья. Однако уже 13 апреля 2009 года было утверждено Распоряжение Правительства УР, пересматривающее плановые показатели, составленные в начале года. Согласно этому документу, общая площадь введенного в эксплуатацию жилья к концу года должна составить 420 тыс. кв. метров. За первое полугодие 2009 года в эксплуатацию сдано 144,8 тыс. кв. метров жилья, что составляет 34,5% от годового плана. В целом темпы жилищного строительства по отношению к первому полугодию 2008 года снизились на 24,5%.
Игра на выжидание. Как отметил 16 июля на заседании коллегии Минстроя УР первый заместитель министра Рустам Хабибуллин, основными факторами, сдерживающими темпы строительства жилья, стали снижение инвестиций в жилищное строительство, низкий уровень покупательской способности населения, ужесточение кредитной политики банков, а также отсутствие свободных земельных участков, обеспеченных инженерной и социальной инфраструктурой, градостроительной документации и схем территориального планирования. «Строительный рынок в данном случае оказался зависимым от притока финансовых ресурсов – как в области кредитования застройщиков, так и в области ипотечного кредитования потребителей, – продолжает его мысль Оксана Макарова, заместитель директора по маркетингу компании «Талан». – При дефиците финансов на рынке застройщики оказываются в ситуации, когда строить новое жилье не на что, а продавать построенное – некому». В соответствии с данными Федеральной регистрационной службы по УР, влияние всех этих факторов привело за полгода к снижению количества договоров участия в долевом строительстве на 39% по Ижевску, а по республике в целом – на 40,3%. По внутренней статистике ряда строительных компаний, продажи жилья за 6 месяцев упали в три раза.
В целом все эксперты рынка в качестве наиболее значимого фактора спада отмечают снижение уровня платежеспособного спроса. По данным ГК «Титан», кризис в большей степени отразился на девелоперском направлении компаний. «Это связано, прежде всего, с падением покупательской способности населения, основными факторами которой являются невозможность получить ипотеку (до кризиса 80% граждан приобретали жилье таким способом) и выжидание дальнейшего снижения стоимости квадратного метра жилья», – считает Елена Некрасова, руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «Титан». Эту информацию подтверждают и специалисты Концептуального управления УК «АССО–Строй». По их мнению, сегодня многие потенциальные покупатели жилья откладывают решение о покупке, ожидая дальнейшего снижения цен, хотя явные предпосылки к этому отсутствуют.
Данные Министерства строительства, архитектуры и жилищной политики свидетельствуют о том, что снижение объемов ипотечного жилищного кредитования началось еще в октябре 2008 года. За 1 полугодие 2009 года общий объем ипотечного кредитования в УР составил 788,2 млн рублей, что в 2,5 раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Ипотечные жилищные кредитные займы получили 1384 семьи, что на 75% меньше, чем за 6 месяцев прошлого года.
На ситуацию, по словам Рустама Хабибуллина, повлияло также сокращение рефинансирования Федеральным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию выданных в УР ипотечных кредитов путем выкупа закладных. «В первом полугодии 2009 года его объемы уменьшились в 3,2 раза относительно соответствующего периода прошлого года. В 2009 году лимит средств на рефинансирование ипотечных кредитов через АИЖК УР установлен в пределах 587 млн рублей. Это меньше, чем в целом за предыдущий год, но достаточно, чтобы удовлетворить заявки Ипотечной корпорации УР». Помимо этого на доступность ипотеки повлияло то, что в настоящий момент выдача жилищных кредитов осуществляется только 15 банками из 31, и только 5 кредитных организаций выдают кредиты на стадии строительства. При этом повышение процентных ставок за пользование кредитами составило до 5%.
Режим консервации. Что касается динамики цен, то в соответствии с официальными данными стагнация и снижение цен на вторичном рынке жилья в Ижевске наблюдается уже с февраля 2007 года. За это время падение цен на предложение вторичного жилья в Ижевске составило почти 30%. Как показывают наблюдения участников рынка, снижение именно за последние полгода было не таким значительным. Стоимость квадратного метра, поясняет Елена Некрасова, снизилась в их компании несущественно – в среднем на 2–3 тыс. руб. В то же время специалисты «АССО–Строй» приводят следующие цифры: в июне средняя цена на вторичном рынке составила 35,5 тыс. рублей за 1 кв.м, снизившись за первое полугодие 2009 года на 15%. С начала финансово–экономического кризиса в октябре 2008 года снижение составило, в среднем, 17,7%. На первичном рынке средняя цена за 1 кв.м составляла в июне 35,8 тыс. рублей. С начала года этот показатель упал на 6,6%, с начала кризиса – на 16,7%.
В данных условиях многие застройщики были вынуждены приостановить строительные проекты на различных этапах готовности. Общероссийские данные, по официальному заявлению президента Российского союза строителей Владимира Яковлева, свидетельствуют о заморозке 80% всех строек по стране. Мониторинг ситуации в Ижевске по состоянию на июнь 2009 года говорит о приостановке строительства около 22% объектов. Как добавляют в «АССО–Строй», еще приблизительно на 19% строительных площадок работы ведутся более медленными темпами, чем это необходимо для своевременной сдачи домов в эксплуатацию. Прогнозы аналитиков рынка говорят о том, что задержка по срокам сдачи домов планируется у 2/3 компаний. Сами застройщики говорят о том, что гарантированно сдать в срок удастся лишь те объекты, которые строятся при финансовой поддержке Сбербанка.
В свою очередь, на уровне 8% остается доля многоквартирных домов, начатых в этом году. «У компании есть новые площадки под застройку объектов, но начинать строительство на них пока нецелесообразно, – поясняют в ГК «Титан». – Все будет зависеть от спроса на жилье и разрешения ситуации с ипотечным кредитованием». Как прокомментировал эту ситуацию Рустам Хабибуллин, «работы по новым объектам в этом году практически не ведутся, что обязательно скажется на показателях 2010 года. Если же строительство новых объектов не начнется и в следующем году, то последствия спада будут ощутимыми и после 2010 года».
Остались в игре. По мнению участников, наиболее крупные игроки на рынке сохранили свои позиции. По–прежнему большая часть из них представлена местными компаниями–застройщиками. Как комментируют ситуацию специалисты Концептуального управления УК «АССО–Строй», значительного перераспределения сил на рынке жилья г. Ижевска с приходом кризиса не произошло. По их мнению, в ближайшее время ключевым фактором изменений здесь будет являться переход строительной отрасли на саморегулирование.
«С будущего года в связи с введением СРО многие строительные организации либо окажутся вне правового поля, либо будут вынуждены уйти с рынка. Таким образом, следует предполагать, что СРО ограничит деятельность компаний–однодневок на этом рынке», – полагают эксперты. Однако переход на СРО, начавшийся с 1 января текущего года, по свидетельствам Минстроя УР, также встретился в кризис с серьезными трудностями. Только около 20% членов СРО смогли уплатить членский взнос, оказавшийся слишком высоким для компаний.
В период кризиса строительные компании готовы значительно оптимизировать и перераспределять имеющиеся ресурсы. «Наши строители работают не только на собственных объектах компании, но и занимаются строительством объектов, которые финансируются из федеральных источников, – рассказывает г–жа Некрасова. – То есть сейчас нам важно грамотно регулировать финансовые потоки, не допуская возникновения критической ситуации». Перераспределение предложения в основных сегментах рынка участники связывают прежде всего с усилением роли государства в качестве заказчика жилья на выполнение социальных программ. «В связи с началом реализации в республике проекта «Молодым семьям – доступное жилье» на рынке возросла доля проектов эконом–класса, в том числе и потому, что ряд застройщиков для участия в программе был вынужден вносить коррективы в свои проекты, – объяснили специалисты УК «АССО–Строй». – Однако поскольку большая часть квартир в этих домах не предназначена для реализации на открытом рынке, говорить о существенных изменениях в структуре предложения в целом не приходится». В ГК «Титан» также подтвердили свою переориентацию на рынок дешевого жилья. «Очень хорошо, что все гражданские объекты у нас находятся в категории «доступное жилье», потому что небольшие квартиры, рассчитанные на молодые семьи, пользуются спросом всегда. Остальные категории жилья сейчас переживают в плане продаж не лучшее время».
Тандем с государством. Как считают в «АССО–Строй», на данном этапе именно реализация подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» РПЦ «Жилище», а также других целевых программ различных уровней может оказать стимулирующее воздействие на развитие рынка.
Перспективность сотрудничества с государством в качестве заказчика подтверждают и в компании «Талан». «Выступая в качестве соучастника строительства, например, путем финансирования строительства инженерных коммуникаций, государство могло бы получать от застройщика определенную квоту построенных квартир с гарантированным уровнем цен, соответствующим уровню «социального жилья», – предлагает Оксана Макарова. – Одновременно государство, являясь соучастником строительства, могло бы способствовать привлечению целевых банковских средств, выступая для банка гарантом инвестиций в строительство. Часть ассортимента застройщик реализовывал по коммерческим условиям на открытом рынке, а часть передавалась бы государству в качестве социального жилья». По ее словам, к резкому снижению объемов строительства и уменьшению числа застройщиков может привести законодательная инициатива, предусматривающая старт долевого строительства только после застройки 70% строительного объема. На благоприятный прогноз в условиях кризиса можно рассчитывать лишь в случае государственно–частного партнерства, считает г–жа Макарова.
Как отмечают в Минстрое УР, на данный момент застройщики откладывают освоение перспективных площадок, что создает условия для возникновения дефицита на рынке жилья в перспективе 1,5–2 лет. В ситуации, когда государство становится крупным покупателем жилья, не исключен сценарий, что в ближайшее время в свободной продаже останется жилье лишь в строящихся домах, которые находятся на ранних стадиях готовности.
